当前的市场下，支撑成交量的几乎全都是自住客户，其中改善类客户需求依然强劲。这两年的成交数据中，成交户型的结构就已经呈现出

　　并且由于政策抑制，抬高了换房成本，出于控制总价的考虑，市场上也创造出不少紧凑型改善产品。主要目标就是，在面积不变的情况下，让产品功能性越来越强。

　　但是，目前这一轮的大范围政策宽松，改善需求成为最主要的刺激点。上个月，一线城市广州也推出新政——120平米以上住房不再限购也不计入限购套数；120平米以下住房出租或挂牌出售的，不计入限购套数。

　　可以预见的是，改善市场即将进入拼刺刀阶段，能否做出优秀的改善产品，将直接决定房企未来的市场竞争力。

　　一是从重点关注实用性功能，转向关注项目整体的品质感。二是从户内转向公区，社区的景观功能越来越重要。

　　这两年房企的产品系升级，把更多的精力放在了社区的打造上。可以说是进行了一次社区品质的全面升级。

　　尤其是，建筑立面、社区主入口这类直接对外呈现社区品质的模块，开始追求高级酒店的呈现效果。在审美风格和打造品质上，投入的成本不断攀升。

　　改善型的社区的主入口，一方面，人车分流已经成为标配。二是必须匹配一个极具冲击力和仪式感的门头。就算是在非常有限的空间条件下，也要想办法拓展主入口的形象界面。

　　例如，重庆东原春风·印江滨，就通过将塔楼架空层和主入口连廊空间融合，充分扩展了主入口的尺度。在有限的空间条件下，做出了充满气势的酒店式入口，呈现出更强的度假感。

　　例如宁波滨江天街江与城，主入口配置劳斯莱斯同款奢华星空顶、艺术雕塑、大理石、全玻璃幕墙、定制金属屏风、璀璨艺术星空灯……这种入口呈现品质，已经是超五星酒店的配置。

　　不少项目也会将主入口和社区会客厅、会所进行融合。例如，广州华润置地·金沙瑞府就将会所和泳池，设置在主入口二三楼，通过通高的玻璃立面和整体性的灯光设计，将景观效果和室内功能很好的结合起来。

　　另外有些房企的新产品体系，则会在主入口增加候车等候室、业主活动中心等，让社区大堂具备更强的功能性。

　　其次，是社区各个公区空间模块，都要兼具观赏性和功能性。很多过去豪宅才有的配置，也开始下沉到改善项目中。

　　目前很多改善型项目，都是地上地下双大堂设计。地库动线，被看成是和地上归家动线同等重要的设计模块。

　　一些改善型项目，甚至开始将地下部分也纳入到景观体系中来，地库的入口、大堂玄关、室内软装，都有设计专门的景墙。实现了从「精装地库」到「景观地库」的升级。

　　一是面积和层高越来越大。一般而言，改善项目的架空层在4米以上，而一些头部房企已经开始要求所有高层、多层公寓的架空层层高，要做到5米以上。面积也基本可以做到500-1000㎡。

　　二是功能越来越丰富。健身房、茶室、社区厨房、四点半课堂，甚至是波波池乐园、卡丁车，都已经出现在改善型社区中。

　　甚至，风雨连廊也不再是豪宅专属。不少改善项目，也实现了大区风雨连廊全线贯穿。

　　通过设置连廊，实现架空层之间的互动、连通，甚至是将公共活动空间转移到风雨连廊内，形成一个晴雨多场景可用的“社区洄游公园”，打破户外场景限制。

　　之前在紧凑户型的分享中，就曾提到过，目前独立电梯厅的设计，越来越下沉，也给大家分享过100㎡以下的单梯入户案例。

　　例如华润置地去年的创新143㎡户型，2梯2户，搭配全明私家电梯厅，同时电梯外廊采取开敞式处理，一举三得：

　　龙湖御湖境143㎡户型也是类似的思路，全明私家独享的电梯厅，每户多增加一个入户花园，还能在户外增设玄关柜、储物柜，实际使用面积约131㎡，加上私家电梯厅，使用面积达到141㎡，几乎是0公摊，改善效果拉满。

　　甚至还有项目，在户外的电梯厅，利用公区设置800库储物空间，给业主存放一些户外用品，净脏分离，进屋前就能完成消杀。

　　例如，在车库设置储物的“第二后备箱”；在架空层设置宠物友好空间；青年健身场所配置茶水间、淋浴间等等。业主在社区活动的重要场景，都能感受到人性化的设计细节。

　　比如广州中海就在儿童活动空间，设置了医务救护、消毒区、防撞护角、安全教具等设施，全方位保障孩子们的安全。另外还设置了书包柜、茶水间、储物间等配套功能。

　　可以说，从进入社区开始，所有的业主活动空间都已经进入到开发商设计升级的框架中。景观和公区已经成为改善产品竞争的主战场。

　　除了公区，改善项目在户内的竞争也一点不逊色。尤其是在143㎡这个面积段，每家房企几乎都在想尽办法进行创新。

　　120-143㎡面积段的入门级改善产品，当前正面临功能性、舒适性、性价比的全方位竞争。

　　在143㎡这个面积段上，目前主流的创新方向都是兼具尺度感和功能性。大尺度的方厅和横厅设计和LDKB一体化设计，几乎统制了市场。在大尺度公区的基础上，还会强调各个功能空间的均好性。

　　例如，银川光耀和玺143㎡4室洋房，不仅有独立电梯厅入户，还打造了「步入式玄关」，具备更强的收纳能力。南向14米超大面宽，南北对流，增强户内的采光、通风效果，且两个南向房间均为套房设计，更加独立和私密。

　　除了多套房，在玄关、厨房、阳台这些模块上进行升级，也是当前比较常见的升级思路。

　　例如龙湖的143㎡洋房，入户有双玄关，厨房是中西双厨设计，也符合目前提倡的「双烹饪中心+双清洗中心」的思路。南北双阳台设计，则实现了晾晒和观景功能分离，各司其职。

　　可以说，家庭每个区域都有充足的使用空间，游刃有余，才算是理想的改善户型。

　　除了横厅和方厅，边厅设计在目前的改善产品中，也更加常见了。例如保利天汇的7米宽厅和双面采光效果，确实拥有其他大开间客厅没有的独特魅力。

　　例如福州的明星「第四代住宅」国贸天琴湾，为了规避超大空中园林带来的阳台进深大的问题，在上下错层的同时，还采用了边厅＋LDBKG一体化设计。

　　例如大家·坤和·龙湖云创未来社区，南向开间达到14米，约20㎡的阳台空间，也能大大拓展室内的活动场景。

　　在改善客户越来越偏好“私有庭院”的市场环境中，这种设计亮点，会对客户产生不小的吸引力。

　　例如华发横琴荟，主卧配置观海浴缸、办公书桌，安全按照酒店式套房来设计。同时，主卧和两个次卧，都设计了拐角飘窗，实现270°观海效果。17.6米超长看海面搭配，让整个户内采光效果拉满。

　　当前的改善产品，在追求尺度感的同时，也强调功能性能。同时，玄关、客餐厅、阳台、厨房、主卧、次卧，哪一个都不能牺牲，必须实现均好。对开发商的产品设计，要求非常高。

　　除了舒适性拉满，改善产品在功能这一块的要求，也在提高。空间不能大而无当，每一块空间都不能浪费，要发挥出最高的效能。这就要求在收纳、动线方面，必须合理、科学。

　　例如万科揽境138户型，就将「家政间」与「盥洗室」进行了结合，做了卫生间四分离系统，也就是将浴室、厕所、洗漱和洗衣区域进行分隔，在卫生间中预留洗衣机和烘干机的位置，并充分利用吊柜空间按满足家政洗涤用品的收纳。

　　每个功能区都合理分配，提高生活效率，洗完澡，直接把脏衣服丢洗衣机，方便快捷。

　　同时在玄关处，万科也打造了三面开放的收纳柜系统。餐厅旁边设置岛台，扩大台面面积的同时，也能收纳小家电，所有东西都能就近收纳。

　　中西双厨和岛台设计，过去往往只出现在180平以上的豪宅产品中。现在这些功能模块，越来越下沉了。甚至在一些刚改项目中，也能看到。

　　例如北京龙湖120㎡的三房户型，将传统U形厨房，改为L形＋岛台设计，利用推拉门打造半开放式空间。站在玄关处，视野距离大大拓展，和客餐厅一起形成近60平大方厅，豪宅感进一步提升。

　　北京龙湖的120平四房，甚至还在玄关处，设计了步入式衣帽间。孩子的滑板车、婴儿车，也都可以暂时停放，关上门，一切尽然有序。

　　重庆绿城的143平四房户型，则打造了豪宅感极强的「双侧玄关」＋「仪式玄关」。正面玄关，提供豪宅专属的仪式感，两侧功能玄关，则负责拓展收纳功能。

　　除此之外，还有中西厨分离式设计、双套房设计、2.5卫设计等豪宅属性。呈现出很强的高端配置下沉的特征。

　　目前的改善趋势，就是功能空间更多，功能更强。因此，很多项目都会在原有的模块之外，再增加独立的家政间和储物间。

　　例如万科的146平洋房，就设计了入户双动线，独立的家政间能通达厨房和生活阳台。买菜回家、洗衣晾晒动线更短。主卧配置双台盆，除了客厅双联阳台、生活阳台，还有次卧观景阳台，提供了相当丰富的居家体验。

　　西安龙湖143㎡四房也在独立玄关旁边，增加了独立的储藏室。户外露营装备、运动设备、父母买菜的拖车，都能轻松装下，功能性极强。

　　除了功能模块更多，改善户型这几年也变的越来越“扁平”。四开间甚至五开间朝南的案例，非常多。在疫情三年的推动下，两联或是三联阳台，也成为了一个不能忽视的趋势。

　　总的来说，近几年的改善产品已经有了非常大的进步，颜值更高、功能更强、居住体验更佳。市面上的改善客户，也变得更加理性和挑剔了。

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